KONUK YAZAR

>>> Can Cılız - Bankacılık ve Finans Doktora Öğrencisi

Mortgage Nedir?

Amerika'da 1930'larda yaşanan derin ekonomik kriz sonrasında bankacılık sektörü halkın ev sahibi olma ihtiyacı için kaynak sağlayamaz duruma gelmişti.

Yurtdışında “Mortgage” olarak tanımlanan “İpoteğe Dayalı Konut Finansman Sistemi” kişilerin uzun vade ve düşük faizle ödeme koşulları ile gayrimenkul almalarının sağlanması, diğer bir taraftanda ülke ekonomilerinde gerekli olan az maliyete sahip fon kaynaklarının oluşturulmasında önemli yer tutan bir materyaldir.

Önemli olan bu sistemin sağlıklı ve dengeli işlemesi için taraflar arasında çıkacak bir anlaşmazlık sürecinde çözümü sağlayacak gelişmiş bir hukuksal altyapının meydana getirilmiş olması gerekmektedir. 25 _30 yıl vadeli bir çalışma ürünü olarak ortaya çıkacağından dolayı sözleşmelerin çok dikkatli bir şekilde incelenmesi gerekir.

mortgage piyasasının büyüklüğü, yapısı, ürünlerin çeşitliliği, faiz oranları ve bankaların fonlama maliyetleri birbiri ile ilişkilidir. Dünya genelinde uygulanan mortgage modelleri, o ülkenin hukuki alt yapısına (yasalarına, vergi kanunlarına...vs), kültürel altyapısına(insanların borçlanma kavramına bakış açılarına, fonlama tercihlerine.), mali yapılarına bağlı olarak çeşitlilik gösterebilir.bundan dolayı mortgage sistemini uygulayan Amerika ve Avrupa daki sistemin analizini inceleyelim.

AMERİKA’DA MORTGAGE SİSTEMİ

Amerika’da 1930’larda yaşanan derin ekonomik kriz sonrasında bankacılık sektörü halkın ev sahibi olma ihtiyacı için kaynak sağlayamaz duruma gelmişti. Piyasadaki bu boşluğu doldurmak adına, 1938 yılında devlet kontrolünde başlatılan mortgage uygulaması sayesinde 2003 yılında konut alımı için borçlanmaların toplamı 6.2 trilyon Euro’ya ulaşmıştır. Aynı dönemde, Avrupa Birliği’nin mortgage piyasası hacminin 4.2 trilyon Euro olduğu düşünülürse, Amerika’lıların ev alırken kişi-başına düşen borçlanma oranlarının Avrupa’lılara kıyasla 2.5 kat daha fazla olduğu ortaya çıkıyor.

Bu kurumların Amerika genelinde faaliyet gösterebilmeleri ülke çapındaki tüm mortgage müşterilerinin kredi kayıtlarını düzenli olarak tutabilme şansı sağlamıştır. Bu sayede her bireylerin kullandığı her bir kredi için, düzenli olarak yaptığı taksit ödemelerini, gecikmeye düştüğü ödemeleri, iflas durumlarını ve kredi ile ilgili diğer tüm detaylarını titizlikle takip edebilmişler. Bugün bile Amerika’da bireylerin kredi kullanabilmeleri, kredi notlarına, yani kredi geçmişlerine bağlıdır. Sistem o derece etkin çalışmaktadır ki, bu bilgiye ulaşmanız için kişinin sosyal güvenlik numarasını girerek tuşa basmanız yeterli olur.

Bu tarz bir bilgi bankasıyla donanmış olan kurumlar, analitik yöntemlerle veritabanlarında bulunan bireylerin kredi geçmişlerini çok doğru analiz edebildikleri için, yatırımcılara sattıkları risklerin fiyatlamasını da çok iyi yapabilmişlerdir. Bir tür ‘kredi risk yönetimi’ olan mortgage sisteminde risklerin doğru ölçümlenerek, doğru fiyatlanabilmesi modelin etkinliğini büyük ölçüde arttırmaktadır.

Diğer yandan, 20-30 yıla kadar borçlanma imkanı genelde çok tercih edilmemekte ve tüketiciler ortalamada 5-7 yıl içerisinde kredilerini kapatma veya ‘yeniden finansman’ yolunu seçmekteler. Özellikle Amerika gibi, bireylerin 3-4 yılda bir iş, ev, şehir, eyalet değiştirdiği ‘mobil toplum’larda kişilerin taşınma sebebiyle evlerini satmaları yada terfi nedeniyle daha iyi bir semtte ev almaları çok sık rastlanan bir konsepttir.

AVRUPA’DA MORTGAGE SİSTEMİ

Amerika’nın 70 yıllık mortgage uygulamasına kıyasla, Avrupa’nın pek çok ülkesinde bu sistem neredeyse 200 yıldır devam eden bir gelenek. 450 milyon nüfuslu Avrupa Birliği’nin mortgage piyasa hacmi son 10 yılda ikiye katlanarak, 2003 sonu itibariyle 4.2 trilyon Euro’ya ulaştı.

Hollanda, Danimarka gibi ülkelerde toplam kullanılan mortgage kredisi hacmi GSMH’nın %90-100 seviyelerine ulaşmışken, gelişmekte olan Macaristan, Litvanya, Polonya, Çek Cumhuriyeti gibi ülkelerde bu oran %5-10 arasındadır. Avrupa Birliği üyeleri arasında mortgage kredilerinin GSMH’ya oranı ortalamada %45, Amerika’da ise %71 olmasının, en önemli nedenlerinden birisi de sistemin güvencesini sağlamak adına Amerikan devletinin, kurumları aracılığıyla açık yada gizli garantör olmasıdır.

Kuzey ve güney arasında uygulama farklarına örnekler vermek gerekirse; 200 yıllık tecrübenin verdiği birikimle mortgage sistemlerinin uygulamada en başarılı örneklerini genelde Kuzey Avrupa ülkeleri arasında görmekteyiz. Bunun en güzel örneği, 1979 yılında ilk mortgage bankasını kuran ve dünyanın en etkin mortgage yapılarından birisine sahip olan Danimarka’dır. Yüzölçümü olarak Türkiye’nin 18’de biri olan 5.4 milyonluk ülke dünyanın en gelişmiş borsasına sahiptir.

TÜRKİYE’DE “MORTGAGE SİSTEMİ”

Mortgage Sistemi, Türk ekonomisinin kalkınması için vazgeçilmez olan uzun vadeli, düşük faizli fon kaynaklarının yaratılmasını sağlayacaktır. Önümüzdeki dönemde bankacılık sektörünün fonlama maliyetleri düşecek, buna paralel olarak da reel sektör daha düşük maliyetlerle borçlanma şansı bulacaktır. Ekonomiye kazandırılan bu tip fonlarla yatırımlar teşvik edilecek ve ekonomimiz canlanacaktır.

Ancak bu önemli konuda, bazı finans ve medya kuruluşlarının ‘kira öder gibi ev sahibi olma’ söylemini yayarak tüketicilerde yersiz bir beklenti oluşturmaktalar. Bu tarz yanlış yönlendirmeler sayesinde çoğu kişi “Mortgage Sistemi”nin hemen devreye girebileceğini ve hemen akabinde taksitlerin önemli ölçüde düşeceğine inanmakta, bu düşünce tarzı ise gayrimenkul piyasalarında ciddi bir durgunluğa yol açmaktadır.

Oysa, Mortgage Sistemi’nin Türkiye gerçeklerine uygun bir şekilde kurulabilmesi ve hedeflendiği gibi halkın büyük çoğunluğuna ‘düşük maliyetli konut fonu’ sağlayabilmesi için gerçekleşmesi şart olan pek çok kriter var.

Bunlardan en önemlilerini şöyle sıralayabiliriz;

1) Hukuki Altyapının Hazırlanması: Başta gayrimenkul hukukunu düzenleyen kanunlar olmak üzere, ayni haklar, sermaye piyasası kanunu, vergi mevzuatı, medeni kanun, icra-iflas kanunu gibi değiştirilmesi gereken yaklaşık 10 ayrı yasa bulunmaktadır.

2) Teknik Altyapının Düzenlenmesi: Bankalar, aracı kurumlar, ikincil piyasalar, gayrimenkul değerleme sektörü, tapu müdürlükleri, sigorta şirketleri, sivil toplum örgütleri gibi kuruluşların sinerji içerisinde çalışmaları gerekmektedir.

3) Reel Faiz ve Enflasyon Düzeyleri: yukarıda sıralanan tüm altyapı çalışmaları eksiksiz olarak tamamlansa bile, Türkiye’de hepimizin bildiği bir reel faiz ve enflasyon gerçeği var. Sistemin vaad ettiği gibi ‘düşük faiz’ ve ‘uzun vade’ avantajları sunabilmesi için reel faizlerin, mevcut durumdaki ortalama %10 seviyelerinin altına düşmesi gerekmektedir ki, bu da kısa vadede değil, orta vadede gerçekleşecektir.

4) Türkiye’nin Ülke Riski: Türkiye’nin uluslararası finansal piyasalarda belirlenen “ülke riski” veya “ülke notu” hiçbir zaman gelişmiş ülkeler seviyesine inmeyeceği için, Türk bankalarının Mortgage Sistemi için kullanacakları fonları borçlanmaları, yurtdışındaki bankalara kıyasla çok daha yüksek maliyetli olacaktır.

Halihazırda, Sermaye Piyasası Kurulu, hukuki ve teknik altyapı iyileştirmeleri paralelinde, Mortgage Sistemi’nin Türkiye’de yaratılmasına yönelik düzenleme çalışmalarını sürdürmektedir. Ama yukarıda sayılan nedenler dikkate alındığında, sistem planlandığı gibi 2005 sonunda hayata geçse bile ‘kira öder gibi ev sahibi olma’ vaadinin kısa ve orta vadede uygulanması pek mümkün görünmüyor.

Şuanda Türkiye’de konut kredisi faiz oranları hala yüksek seviyesinde seyretmektedir. Mevcut oranlarla Türkiye’de konut sahibi olabilecek hanehalkı sayısı nüfusun en üst gelir seviyesine dahil olan ilk %10-15’ler arasında değişmektedir. Reel faizlerin %7-8’lere ulaşması halinde, bu sayının %40-50’lere ulaşacağı tahmin edilmektedir.

Bugün ülkemizde alt yapı hazırlığı yapılan ve kamuoyunda sıkça konuşulan ‘mortgage sistemi’ sayesinde halkın genelinin ev sahibi yapılması hedefinin, Avrupa Birliği ile üyelik ilişkilerinin de ötesinde, küreselleşmeyle birlikte ele alınması doğru olur. Çünkü Türkiye benzeri, hatta Türkiye’den daha az gelişmişlik düzeylerinde olan Kolombiya, Arjantin, Şili, Meksika, Güney Afrika, Hindistan, Macaristan, Çek Cumhuriyeti, Letonya, Slovakya gibi ülkelerde dahi uygulanmakta olan mortgage sistemi ile ilgili alınması gereken bir hayli yolumuz var.

Son günlerde oluşan beklentinin aksine, mortgage sisteminin devreye girmesiyle birlikte, düşük maliyetli ve uzun vadeli kredi kullanmak, diğer bir deyişle ‘kira öder gibi ev sahibi olmak’ için henüz çok erken. Kira öder gibi ev sahibi olabilmek için, mortgage ile ilgili hukuki ve teknik altyapı hazırlıklarının ötesinde, mevcut durumda %17’ler seviyesinde olan enflasyon + reel faiz toplamının tek haneli seviyelere düşmesi gerekmektedir. Böylelikle konut kredisi faiz oranları düşecek ve geri ödeme planları üzerinde faizin maliyeti önemli ölçüde azalacaktır.

Aşağıdaki örnekte de görüldüğü üzere, 100.000 YTL değerindeki bir evin aylık ortalama kira bedeli 650 YTL iken, evi satın almak için kullanılacak konut kredisinin mevcut faiz oranlarıyla taksit ödemeleri iki katı olmaktadır.

Özet olarak söylemek gerekirse gerekli hukuki ve teknik alt yapı oluşturulmadan ,yasa tasarıları tam olarak meydana gelmeden böyle uzun vadeli borçlanmaya gidilmesi ilerde bazı sorunların ortaya çıkmasına neden olabilir.Gelişmeleri bekleyip ona göre davranmak daha da akıllıca olacağı kanaatindeyim.

Önümüzdeki 5 sene Türkiye için gerçekten çok kritik .Dışarıda ve içerde meydana gelebilecek her türlü gelişmenin artı ya da eksilerine kendimizi hazır tutmakta fayda var.

Mortgage sistemi uygulayan diğer bazı ülkeler tam olarak sistemi oturtamadıklarından dolayı büyük krizler yaşamışlardır. Ama yine de böyle bir sistemle konut sahibi olmak isteyenlere önerebileceğim bankalara giderken mevzuata son derece hakim olmalarını sözleşmeleri en ince ayrıntısına kadar irdelemelerini, mümkün olan en kısa vadeyle bu sisteme girmelerini öneririm.